Stanovy SVJ představují základní dokument, který upravuje fungování společenství vlastníků jednotek. Aby zůstaly v souladu s aktuálními právními předpisy a zajistily hladký chod společenství, měly by být pravidelně revidovány a aktualizovány, zejména při změnách legislativy. V posledních letech nabyly účinnosti dvě významné novely, které se stanov SVJ přímo dotýkají. Jak poznat, zda jsou vaše stanovy aktuální, a co dělat, pokud je třeba je změnit?

Změna stanov podle nového občanského zákoníku (2014–2016)

Společenství vlastníků založená před 31. 12. 2013 měla zákonnou povinnost přizpůsobit své stanovy novému občanskému zákoníku do konce roku 2016. Přesto se stále najdou SVJ, která tuto povinnost nesplnila. Pokud mezi ně patří i vaše společenství, je nezbytné provést aktualizaci co nejdříve.

Přizpůsobení stanov novému občanskému zákoníku nebylo možné provést pouhou úpravou stávajícího textu. Změna vyžadovala schválení kompletního nového znění stanov na shromáždění. Různá profesní sdružení a asociace připravily vzorové návrhy, což proces aktualizace značně usnadnilo.

Změna stanov podle novely z roku 2020

Další zásadní legislativní změna přišla s účinností zákona č. 163/2020 Sb., který 1. 7. 2020 upravil právní úpravu bytového spoluvlastnictví. Tato novela zasáhla také do stanov SVJ a přinesla dílčí změny, například:

• Rozšíření působnosti shromáždění SVJ.
• Možnost zavedení náhradního shromáždění.
• Úpravy práv a povinností vlastníků jednotek.

I když zákon neukládá povinnost upravit stanovy podle této novely, praxe ukazuje, že mnoho SVJ, která aktualizaci neprovedla, se dostává do kolize se zákonem. Doporučuje se proto zapracovat tyto změny i do vašich stanov. Tentokrát však postačí úprava konkrétních článků, není nutné schvalovat nové kompletní znění.

Stanovy pro profesionálního předsedu SVJ

Zájem o profesionální předsedy SVJ stále roste, a proto je vhodné mít stanovy přizpůsobené tak, aby jejich zvolení a fungování probíhalo v souladu se zákonem.

Je doporučeno, aby stanovy v tomto případě revidoval právník, který zajistí zakotvení potřebných mechanismů pro kontrolu externího profesionála, jako je například zřízení kontrolní komise nebo sdílené podpisové právo. Tím je zajištěna ochrana majetku SVJ.

Kdy je potřeba změnit stanovy SVJ?

V určitých situacích může být vhodné nebo dokonce naprosto nutné stanovy upravit, aby odpovídaly aktuálním potřebám nebo legislativě. Proto je ostatně pravidelná kontrola a aktualizace stanov podle aktuálních potřeb a legislativy je klíčová pro efektivní fungování SVJ.

Nejčastěji k ní dochází v reakci na legislativní změny, při plánování technických projektů (jako je například schválení záměru nebo instalace fotovoltaické elektrárny), nebo při snaze přizpůsobit stanovy aktuálním potřebám členů společenství.

Jedním z nejčastějších důvodů ke změně stanov je přizpůsobení se legislativním novinkám. Zákony, jako je občanský zákoník nebo další předpisy upravující právo bytového spoluvlastnictví, se postupně mění a mohou stanovy SVJ uvést do rozporu s platnou právní úpravou. Například novela občanského zákoníku z roku 2020 přinesla úpravy v působnosti shromáždění SVJ, možnosti zakotvení náhradního shromáždění nebo nové povinnosti vlastníků jednotek. Pokud stanovy tyto změny nereflektují, může to vést k právním problémům nebo nejasnostem v jejich výkladu. Proto je důležité stanovy pravidelně kontrolovat a aktualizovat, aby odpovídaly aktuální legislativě.

Dalším důvodem ke změně stanov je plánování rozsáhlejšího technického projektu (oprava střechy, výměna zdroje vytápění, instalace fotovoltaické elektrárny/FVE v rámci SVJ).A byť takový projekt může být pro bytový dům výhodný, jeho realizace často může pro své schválení vyžadovat úpravu stanov. Ty musí například umožnit rozhodování o schválení projektu, definovat způsob hlasování a rozdělení nákladů, nebo umožnit využívat zdroje z toho plynoucí (například u FVE v bytovém/panelovém domě je to možnost využívat přebytky v jednotlivých bytech nebo určit jakou měrou se budou ponížovat vyúčtování za energie). Bez těchto změn může být proces komplikovaný, zvláště pokud stanovy vyžadují jednomyslný souhlas všech vlastníků. Úprava stanov, která sníží požadované kvórum na nadpoloviční většinu, může výrazně usnadnit schvalování takových projektů.

Stanovy je také nutné změnit, pokud dojde k přesunu sídla SVJ. Adresa sídla je povinnou náležitostí stanov, a pokud se změní, je nezbytné tuto změnu zapsat jak do stanov, tak do veřejného rejstříku. Podobně je třeba stanovy upravit, pokud je potřeba přidat nebo zpřesnit práva a povinnosti členů společenství, například pravidla pro užívání společných prostor nebo povinnosti spojené s jejich údržbou.

Změna stanov může být rovněž důležitá v případech, kdy je potřeba přizpůsobit pravidla volby výboru nebo zavést novou funkci, například profesionálního předsedu SVJ. V takovém případě je vhodné upravit stanovy tak, aby tato funkce mohla být zavedena, a zároveň definovat mechanismy pro její kontrolu, například prostřednictvím kontrolní komise.

Další častou příčinou změny stanov je potřeba zjednodušit způsob hlasování. Některé stanovy stále vyžadují fyzickou přítomnost vlastníků na shromáždění, což může být nepraktické. Zavedení možnosti hlasování per rollam umožňuje členům SVJ hlasovat korespondenčně a může výrazně zvýšit efektivitu rozhodování.

Samotný proces změny stanov není složitý, ale vyžaduje určité kroky. Nejprve je nutné připravit návrh změn, ideálně s pomocí právníka, který zajistí jejich soulad s legislativou. Návrh je poté projednán na shromáždění vlastníků, kde musí být schválen příslušnou většinou. Většinou postačuje nadpoloviční většina přítomných, pokud stanovy nevyžadují přísnější kvórum. Po schválení je nutné změnu zapsat do sbírky listin veřejného rejstříku.

Pravidelná aktualizace stanov podle aktuálních potřeb společenství a změn v legislativě je klíčem k efektivnímu fungování SVJ. Správně nastavené stanovy mohou nejen předcházet právním problémům, ale také usnadnit rozhodování o důležitých otázkách, jako je modernizace budovy nebo investice do úsporných technologií.

Jak provést změnu stanov SVJ?

Samotná změna stanov není složitá, pokud se postupuje správně. Výbor SVJ nechá návrh na změnu připravit právníkem a svolá shromáždění, kde se o změně hlasuje jako o samostatném bodu.

Podle zákona postačuje k přijetí změny nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků. Nicméně některé stanovy SVJ mohou vyžadovat přísnější kvorum, což je nutné zohlednit.

Pokud není možné svolat shromáždění, lze využít hlasování per rollam. Po schválení změny musí výbor SVJ nové nebo upravené stanovy vložit do sbírky listin veřejného rejstříku, čímž je proces oficiálně dokončen.

Pravidelná aktualizace stanov nejen zajišťuje jejich soulad se zákonem, ale také pomáhá předcházet právním sporům a usnadňuje každodenní fungování společenství.

Je možná změna stanov SVJ bez notáře?

Dlouho nebylo jasné, zda každá změna stanov společenství vlastníků jednotek (SVJ) musí být potvrzena notářským zápisem. Situace zůstávala nejasná zejména po vstupu nového občanského zákoníku v platnost. Nyní je však již několik let v této otázce jasno.

Je možné se vyhnout notářskému zápisu?

Na jedné straně nový občanský zákoník od roku 2014 povinný notářský zápis o změně stanov skutečně vyžaduje. Na druhé straně ale nebylo jasné, zda se tato povinnost vztahuje i na SVJ, která vznikla podle starší právní úpravy. Tento nedostatek způsobil mezi odborníky mnoho nejasností a rozdílných výkladů.

Z opatrnosti se často doporučovalo dělat notářské zápisy i u starších SVJ, což však bylo finančně velmi náročné. Náklady na notářské služby často dosahovaly desítek tisíc korun, což bylo pro mnohá SVJ výraznou zátěží.

Různé přístupy soudů k notářským zápisům

Nejasná situace vedla k tomu, že některá SVJ riskovala a nechala změny stanov bez notářského zápisu. Soudy se k těmto případům stavěly různě. Zatímco některé soudy změny akceptovaly, jiné je odmítly.

Například v Praze nebo Ostravě soudy často zamítaly stanovy bez notářského zápisu, což nutilo SVJ opakovat celý proces.

Vrchní soud v Olomouci zaujal přísný postoj a vyžadoval notářský zápis pro všechna SVJ bez ohledu na to, kdy byla založena. Naproti tomu Vrchní soud v Praze byl vstřícnější a uznal, že starší SVJ tuto povinnost nemají.

Nakonec došlo k pracovnímu jednání mezi soudci obou Vrchních soudů, kde se dohodli na jednotném postupu. Výsledkem bylo rozhodnutí, že notářský zápis je povinný pouze pro SVJ založená podle nového občanského zákoníku po 1. lednu 2014. Starší SVJ tuto povinnost nemají, pokud ji nemají přímo uvedenou ve svých stanovách.

Co to znamená pro starší SVJ?

Pro drtivou většinu starších SVJ to znamená značné ulehčení, protože nemusí hradit vysoké náklady na notářské služby. Je to praktické a logické řešení, které usnadňuje správu společenství vlastníků a eliminuje zbytečné administrativní zatížení.

Jak postupovat dál?

Pokud plánujete změnu stanov ve vašem SVJ, doporučujeme je nechat je zkontrolovat odborníkem, například advokátem, aby byly v souladu s platnou legislativou. To zajistí hladký průběh schvalování a eliminuje riziko zamítnutí soudem.